주택의 매매가격과 전세보증금을 비교해서 보증금이 시세의 80%를 넘지 않는지 확인해야 해요.

임대차계약을 할 때 임대인이 경제력을 과시하며 당연히 보증금을 돌려준다고 안심시키더라도 믿어선 안돼요. 실제로 깡통주택 전세사기가 벌어진 이후에 임대인이 처벌 받는다고 해도, 반드시 내 보증금 전부를 돌려받을 수 있다고 장담할 순 없어요.

전세보증금반환보증이란 전세보증금의 반환을 책임져주는 상품이에요. 때문에 계약 체결 전에 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 먼저 따져보고, 계약 체결 후 전세보증금반환보증에 가입하면 보증금 미반환 위험에서 벗어날 수 있어요.
(보증기관: 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등)

임금을 체불했거나 세금을 체납했을 때 간혹 채권자나 국가가 ‘압류’ 혹은 ‘가압류’와 같은 채권보전조치를 취하는 경우가 있거든요. 따라서 만일 등본을 확인했는데 ‘압류’, ‘가압류’, 강제경매 개시 결정’ 등 임대인의 소유권이 위태로워지는 단어들이 보인다면 반드시 피하세요!

• <첫째> 임대인의 신분증을 대체할 수 있는 서류들 즉, 인감도장이 찍힌 위임장과 그 인감도장을 증명할 인감증명서를 확인해야만 해요. 위임장과 인감증명서를 대조해 두 서류에 찍힌 임대인의 인감이 동일한지 체크하는 것이죠.
• <둘째> 임대인과의 유선 통화를 통해 계약 내용을 다시 한 번 확인하기를 추천해요.
• <셋째> 전세보증금을 반드시 임대인 명의의 통장에 지급해야 해요. 만일 임대인의 요청에 의해 대리인 계좌로 입금해야 하는 경우라면, 특약사항에 임대인의 요청에 따라 대리인 계좌로 입금하게 되었음을 명시해야만 합니다.

신탁이란, 임대인이 주택을 비롯한 자신의 부동산을 전문가에게 맡기는 걸 의미해요. 신탁 등기가 된 집은(등기부등본 ‘갑구’ 확인) 임대인(=소유주)이 나와 전월세 계약을 하고 싶을 때 반드시 신탁회사의 동의를 받거나, 내가 아예 신탁회사와 계약해야 해요. 왜냐면, 부동산을 신탁할 경우 부동산의 소유권이 신탁회사에게 넘어가거든요.
만약, 신탁회사 동의 없이 계약한다면, 계약 자체가 무효로 취급될 수 있어요. 이렇게 되면, 내가 남의 집을 불법점유하고 있는 것으로 퇴거 요청 받을 수도 있어요. 신탁회사의 사전 승낙 및 합의가 있고 이를 증명할 서류를 확인할 수 있다고 해도, 반드시 전문가의 도움을 통해 절차를 밟거나, 다른 집을 우선적으로 선택하는 것을 추천해요.

• <첫째> 해당 공인중개업자가 정상적으로 등록된 공인중개업자가 맞는지 사전에 확인해야 해요. 무자격자가 중개업 등록증이나 자격증을 빌려서 중개사무소를 차리는 경우가 생각보다 많거든요.
  부동산중개업 조회(국가공간정보포털) 부동산 중개거래 주의사항
• <둘째> 개업 중인 공인중개사는 공인중개사법 제30조에 따라 보증보험이나 공제상품에 가입해야 하는데요. 이에 따라 공인중개사의 과실이나 고의로 계약자가 금전적 피해를 입었을 때 손해를 보증한다는 내용을 담은 '부동산 공제증서'를 발급하게 돼요. 이 공제증서는 실제 중개사고 때문에 벌어진 손해를 배상해줄 때에 쓰이며, 공인중개사가 사기를 벌이지 않겠다는 다짐이기도 해요. 그러니 중개업등록증과 공인중개사의 신분증을 확인해 꼭 증서를 받을 수 있도록 해요.

다가구주택의 경우 계약을 하기 전에는 다른 세입자의 보증금 규모를 알기 어려워요. 따라서 반드시 임대인의 동의를 받아 계약 전에 부채 규모를 확인해야 해요. 만일 임대인이 거짓말을 할 경우를 대비하여 특약사항을 기재하는 것을 추천해요.
계약 전에는 임대인의 동의서, 임대인의 신분증 사본, 인감증명서 등 필요서류를 챙겨 확정일자 부여 현황 서류를 발급받도록 해요.
계약 후에는 임대차 계약서와 본인 신분증 사본 등 필요서류를 챙겨 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내역 2가지를 모두 발급받아 이 집에 설정된 부채의 규모를 확인해 보세요.

임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인하세요. 임대차계약을 체결하고 임대차 기간이 시작하는 날까지는 임대인의 동의 없이도 임대인의 미납국세(지방세) 확인이 가능해요.

사회보험 완납증명서 또는 납세증명서를 임대인 동의로 확인해볼 수 있어요. 사회보험 미납이 곧 임금 체불은 아니지만, 그 가능성과 위험도를 측정하는 데에는 도움을 줄 거예요. 또한 납세증명서를 통해서 획인해볼 수 있어요.

만일 임대인을 변경하는 내용의 등기가 접수되었다면 ‘신청사건 처리 중’으로 명시되기 때문이죠. 이 경우 잔금을 지급하지 말고 어떤 등기가 접수되어 처리중인지 확인해야만 해요. 등기부등본은 이사 당일 뿐 아니라 2-3일 뒤에도 살펴보는 것이 좋아요.

계약서를 쓸 때, 계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 일체 하지 않기로 하는 특약사항을 넣어야 해요.

전세권이란, 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용 및 수익을 얻을 수 있는 권리예요. 쉽게 말해 기존의 임대차계약이 집만 빌리는 것이라고 한다면 전세권 설정은 집과 함께 그 집에 대한 권리관계까지 ‘내’가 차지한다고 볼 수 있어요.

전입신고를 통해 얻은 대항력과 비교해보았을 때 가장 차이가 크다고 할 수 있는 부분은 바로 “효력이 발생하는 시점”이에요. 전세권은 등기를 통해 실행하기 때문에 등기한 때 부터 효력이 발생하거든요. 또한 전세권을 설정한다면 해당 부동산이 경매에 넘어갔을 경우, 후순위 채권자들보다 전세금을 우선변제받을 수 있어요. 다만 전세권을 설정하기 위해서는 임대인의 동의가 필요하고, 비교적 큰 금액의 비용이 발생할 수 있어요.

이런 경우 새로운 임대인과 옛 임대인의 매매계약서에 임대차계약을 이어받는다는 약속이 포함되는지(특약) 확인해야만 해요. 또한 새로운 임대인과 전세계약서를 다시 작성하고 계약서에 확정일자를 받아 주택임대차보호법상의 우선변제권을 갖추어야 해요.

보증금이 주택가격과 비슷할수록 이런 사기가 발생할 가능성이 커요. 그래서 보증금을 비롯해 이미 임대인이 집을 담보로 너무 많은 빚을 지고 있다면, 이 빚들의 총합이 주택가격의 80%를 넘는 깡통주택이라면 좀 더 고민해보세요.

혹시라도 임대인과 기존 세입자 모두가 합의하고 내가 보증금을 기존 세입자에게 직접 입금하는 경우가 생길 수도 있어요. 그럴 때는 계약서의 특약사항에 보증금을 기존 세입자의 계좌로 입금한다는 사실을 정확히 적어두어야 해요.

빚이 많은 집은 위험하니까 계약하지 않겠다고 했을 때, 일부 임대인들은 계약한 후에 빚이나 신탁을 전부 정리할 테니 일단 계약하자고 부추기기도 해요. 특약으로 "근저당권과 신탁등기 등을 말소"한다고 쓰는 거죠. 하지만 임대인이 특약을 지키지 않고 그 상태로 집이 경매로 넘어가면 내가 계약하기 전에 등기부등본에 잡혀 있던 빚들이 우선하게 돼서 보증금을 회수하지 못할 수도 있어요.

그러니 특약사항에 임대인의 의무를 명확하게 기재하도록 해야 해요. 그러면 근저당권을 말소하지 않을 시, 전세 계약을 취소할 수 있어요. 또한 특약을 쓴 뒤에는 임대인이 근저당권 또는 신탁등기를 말소하는지 반드시 확인해야 해요. 특히 신탁등기의 경우 임대 권한을 가진 것은 신탁회사이기 때문에 계약서에 보증금을 입금할 신탁회사를 정확히 적어두고, 보증금을 신탁회사로 입금하는 게 더 나을 수 있어요.

내가 미처 예방할 수 없었던 문제가 생겼을 때, 보증보험을 통해 보증금을 보호받을 수 있어요. 단 압류, 가압류 등 소유권에 대한 권리침해 상황이 발생한다면 보증보험 가입이 안 돼요. 그러니까 대항력을 갖추며 최대한 빠르게 보증보험에 가입하는 것이 좋아요. 집을 구할 때부터, 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 집을 찾는 것도 좋은 방법이에요.

전입신고를 한 후에는 임대인이 무엇을 요구하든 전출신고를 하지 않는 게 좋아요. 내가 이 집의 세입자로 권리를 보장받기 위해서는 대항력을 유지하고 있어야 하는데, 중요한 요건 중 하나인 ‘전입신고’가 해제되는 것이라, 매우 위험해요. 내가 전출신고한 사이에 임대인이 대출을 받고, 나중에 집이 경매에 넘어가면 그 빚을 보전하느라 내 보증금은 돌려받지 못하게 될 수도 있어요

세입자가 전출신고를 한 사이에 임대인이 집을 필수도 있어요. 이렇게 되면 소유권이 타인에게로 넘어가게 되고, 내 대항력이 깨진 채로 정말 곤란한 일이 벌어질 수 있어요. 새 임대인이 나보고 나가라고 했을 때, 이미 내가 전출신고 후 대항력이 깨진 상태이기 때문에 나의 상황을 보호받는 과정이 몹시 복잡해질 수 있어요.