안녕하십니까. 강서구청장 진교훈입니다.

우리 구정에 관심을 가지고 소중한 의견을 주신 귀하께 진심으로 감사의 말씀을 드립니다.

민간임대주택 양도허가 관련하여 귀하께서 느끼셨을 불편사항에 대해 매우 안타깝게 생각하며, 문의주신 내용에 대해 아래와 같이 답변드리겠습니다.

첫 번째로, 『민간임대 주택에 관한 특별법』(이하 “민특법”이라 합니다.) 제43조 및 같은 법 시행령 제34조 해석 관련하여 답변드리겠습니다.

『민간임대 주택에 관한 특별법』(이하 “민특법”이라 합니다.) 제43조 제4항 및 같은 법 시행령 제34조 제3항의 취지는 ‘임대사업자의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우’ 예외적으로 임대의무기간 중 임대사업자가 아닌 자에게 양도할 수 있도록 허용한 것으로,

이에 대한 판례에 따르면 ① 임대사업자의 경제적 사정이 부도, 파산, 2년 연속 적자, 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우와 ② 그러한 경제적 사정으로 인해 임대를 계속할 수 없는 경우에 모두 해당하여야 말소·양도허가가 가능한 것으로 해석하고 있습니다.

따라서 민간임대주택의 말소·양도허가는 경제적 사정과 더불어 임대를 계속할 수 없는 경우에 모두 해당하여야 가능할 것으로 사료됩니다.

두 번째로, 『민특법』 시행규칙 별지 제20호 서식(민간임대주택 양도허가 신청서) 관련하여 답변드리겠습니다.

국토교통부는 임대사업자가 경제적 사정(시행령 제34조 제3항 제1호, 제2호)으로 인해 말소·양도하고자 할 경우 이는 더 이상 임대사업을 영위할 수 없음을 전제로 하기 때문에 민간임대주택의 일부 말소·양도허가는 불가하고 민간임대주택 전체를 말소·양도허가 해야 한다고 유권해석한 바 있습니다.

『민특법』 시행규칙 별지 제20호 서식(민간임대주택 양도허가 신청서)에서 신청 사유로는 『민특법』제43조 제4항 제1호 및 같은 법 시행령 제34조 제3항 각 호에 해당할 경우 신청하도록 하고 있으며,

각각의 사유로 임대주택의 전부 양도(시행령 제34조 제3항 제1호, 제2호 등) 또는 일부 양도(시행령 제34조 제3항 제3호, 제4호 등에 따라 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20% 이상이고 같은 기간 동안 특정민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우 및 재개발 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 있거나 철거된 경우 등에 한정) 허가 신청이 가능함을 양해하여 주시기 바랍니다.

세 번째로, 국토교통부의 민간임대주택 관련 권고사항(2023. 2. 24.) 관련하여 답변드리겠습니다.

우리 구에서는 국토교통부의 권고사항에 따라 2024. 6. 27. 임대사업자에게 “민간임대주택 관련 권고사항 알림(매매예약 관련)” 공문을 발송한 바 있으나, 현재 『민특법』등 관련법 상 과태료 부과와 같이 별도의 제재 규정이 마련되어 있지 않아 매매예약을 하고 매매예약금을 주고받는 것은 사인(私人)간의 계약 행위로 간주되는 실정입니다.

관련법 상 별도의 제재 규정이 마련되지 않는 한 이에 대한 행정기관의 적극적인 개입이나 조정은 불가할 것으로 사료되나, 해당 사안의 심각성을 고려하여 제도 마련의 필요성을 국토교통부 등 상위기관에 적극 요청하도록 하겠습니다.

다시 한번 구정 발전을 위해 소중한 의견 주신 귀하께 감사드리며, 이와 관련하여 더 궁금하신 점은 강서구청 주택과(담당 이찬연, ☎02-2600-6434)로 연락주시면 성심성의껏 답변 드리겠습니다. 귀하의 가정에 늘 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.

2024. 8. 8.
강서구청장 진교훈 드림